在當(dāng)前住房資源已經(jīng)過剩的情況下_房價還能持續(xù)不斷上漲時_房價的走勢就已經(jīng)脫離了真實的供需關(guān)系。作為人們居住的地方_房子也慢慢脫離了居住屬性_成為了一種投資產(chǎn)品。在很多城市中_存在大量空置房_這些房子可能已經(jīng)轉(zhuǎn)過幾次手_但是可能從來都沒有居住過人。而在一次又一次地轉(zhuǎn)手過程中_房價一漲再漲_雖然投資客都掙到了錢_但是過高的房價讓真正的剛需越來越買不起房子_最后房子完全就成為了投資客手中的掙錢工具。

面對高房價_國家出臺了一系列調(diào)控政策來遏制房價的上漲_但是各地在樓市調(diào)控力度上一直是輕重不一。有些城市樓市調(diào)控政策非常嚴(yán)格_就是想讓房價降下來_維持合理水平_比如長沙和鄭州。但是還有很多城市調(diào)控政策并不嚴(yán)格_最后還需要住建部約談才重新收緊樓市調(diào)控政策_比如銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個城市_這5個城市由于樓市調(diào)控力度不足_導(dǎo)致今年上半年當(dāng)?shù)貥鞘羞^熱_房價漲幅過高。通過各個樓市對調(diào)控力度的不同就可以看出_每個城市對樓市調(diào)控拿捏的水平是不同的_有的是真心調(diào)控樓市_有的則不想房價真的跌下來。目前房地產(chǎn)行業(yè)依然是經(jīng)濟支柱_直接影響一個城市GDP和財政收入。如果房價出現(xiàn)了比較大的下跌_不僅會影響當(dāng)?shù)氐腉DP_同時土地拍賣收入也會減少_影響財政收入。

在8月9日_岳陽市住建局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》_在通知中明確規(guī)定_中心城區(qū)的新房實際銷售價格不能高于房產(chǎn)局的備案價格_同時不能低于備案價格的85__如果銷售價格不在這個區(qū)間內(nèi)_將無法辦理網(wǎng)簽程序。這個通知就是所謂的“限跌令”_在“限跌令”下_岳陽中心城區(qū)的實際銷售價格不能低于備案價的85__也就是房價最多下跌15_。

在岳陽市的“限貸令”出臺不久之后_沈陽、昆明等二線城市_開始為部分區(qū)域的房價下跌“打預(yù)防針”_當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門開始約談開發(fā)商_對包括虛假宣傳、大幅降價促銷等在內(nèi)的銷售行為進行一定約束。可以看出_在開發(fā)商都在降價促銷的大環(huán)境下_約談開發(fā)商_其實就是為了控制開發(fā)商的銷售價格。對于這種現(xiàn)象_有專業(yè)財經(jīng)人士表示_目前對各級政府來說_最重要的還是穩(wěn)住局面_對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的主要出發(fā)點是防止風(fēng)險_包括上漲風(fēng)險以及下跌風(fēng)險。

對于目前樓市行情_用分化來形容最為恰當(dāng)_一些城市和區(qū)域是收緊調(diào)控政策_遏制房價繼續(xù)上漲_而一些城市則是出臺“限跌令”_空置房價下跌的空間。總的來說_目前對于開發(fā)商來說_還是以降價促銷為主_因為目前絕大部分房企的資金鏈都非常緊張_并且負(fù)債率也非常高。所以相比于高利潤率_目前開發(fā)商更加希望能夠多賣房子回籠資金_因此開發(fā)商降價促銷必不可免了。就比如沈陽市沈北新區(qū)萬達廣場_最近就推出了部分特價房源_原價11000元/平方米的住宅_現(xiàn)在特價僅需8000元/平方米。也就是說_房價短時間內(nèi)就下跌了3000元/平方米_一套100平方米的房子_總價就下跌了30萬元_降價幅度還是很大的。根據(jù)第一財經(jīng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示_沈陽在售的50個降價項目中_總體降價范圍在500元/平方米到5000元/平方米之間_其中有20個項目的降價幅度在2000元/平方米以上。

除了沈陽之外_今年以來_昆明、鄭州、武漢、石家莊和青島等熱門大城市的部分區(qū)域_房價也都出現(xiàn)了比較大的跌幅。部分樓盤推出的特價房_相比于之前的平均售價都降低了不少。就比如鄭州一樓盤_年初的售價還在12000元/平方米_而到了6月份直接推出9000元/平方米的特價房。還比如昆明_一樓盤原價在16000元/平方米_但是推出了部分特價房源_單價直接降到了10000元/平方米。昆明的一位房產(chǎn)中介和發(fā)文人說_“當(dāng)時周五晚上放出價格_每平米一萬元。很快就有很多業(yè)主去維權(quán)了。有的人周四剛按原價交了四五十萬的首付_周五降價消息一出_直接損失50萬。”

禁止大幅降價

其實_從今年6月份以來_很多樓盤都推出過價格遠低于平均售價的特價房_這是因為房企們的資金鏈非常緊張_只能通過低價快速賣房回籠資金。特別是對于全款客戶_開發(fā)商甚至能夠給出5折的“骨折價”。

在“三條紅線”和“限貸令”的共同影響下_目前房企們不僅資金鏈越來越緊張_同時負(fù)債壓力也越來越大。特別是在“限貸令”之后_房企們大部分的資金來源就是賣房子_只有賣掉房子_才能獲得流動資金。而目前房子并不好賣_不僅二手房的市場對新房造成巨大沖擊_而且開發(fā)商之間的競爭壓力也越來越大。所以_很多開發(fā)商為了快速回籠資金_不得不推出降價促銷活動_特別是對于那些資金鏈特別緊張的房企_只能選擇“骨折”降價促銷。

但是隨著各地開發(fā)商大幅降價_約談也隨著而來。截至目前_不僅岳陽市出臺了“限跌令”_沈陽和昆明的有關(guān)部門也相繼約談開發(fā)商_沈陽_要求房企在考慮自身利益的同時也要遵循房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律_盡量避免價格優(yōu)勢吸引購房者_達到銷售目的；昆明_將要加強市場監(jiān)管及監(jiān)督_對惡意降價行為進行管理。

對于限跌令_房地產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為_這主要是基于“三穩(wěn)”政策的要求_維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定_防止房價出現(xiàn)大漲和大跌的情況。對此_你有什么看法呢？